今年2月份，“小陽春”來得早且突然，進(jìn)入3月下旬，一線經(jīng)紀(jì)人的直觀感受是風(fēng)向有所轉(zhuǎn)變。時至4月份，新增客戶量下降明顯，二手房市場回歸理性。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。

展望未來市場走勢，業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于成交節(jié)奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來一段時間北京二手房市場發(fā)展基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。

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4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，較3月份下降明顯。資料圖片

買賣雙方博弈加劇，購房者趨于觀望

李楠（化名）畢業(yè)后一直在北京工作，有了一些積蓄，想在單位附近的洋橋北里買一套房子自己住，預(yù)算400萬元左右。今年4月中旬，他看中了一套掛牌價420萬元的73平方米小三居。雖然對這套房子整體都比較滿意，但房子所在樓層沒有電梯，讓他有些顧慮，又超出了預(yù)算，就約業(yè)主見面溝通以協(xié)商價格。通過多輪交流，雙方差價僅有1萬元，但都僵持著不愿意再讓步，最終未能成交。

這是北京鏈家豐臺區(qū)洋橋北里社區(qū)店商圈經(jīng)理張科近期遇到的一個購房案例。在他看來，今年第一季度，購房者受市場升溫較快影響，可能會出現(xiàn)著急買房的情況。但時至4月，市場回歸平穩(wěn)、波動較小，且可售房源充足，客戶選擇余地大，相較前兩個月更加理性。與此同時，大部分業(yè)主能較快接受市場變化。相較而言，新登記售房的業(yè)主心理預(yù)期會高一些，買賣雙方心理博弈加劇。

“現(xiàn)在約客戶出來看房的難度，比3月大了不少，這也導(dǎo)致成交周期拉長，成交量較2、3月份有一定降幅。今年第一季度，平均成交周期在1個月左右，最快的一單半個月就成交了，但現(xiàn)在基本上是3-6個月的成交周期，成交節(jié)奏明顯放緩?！睆埧迫缡钦f。

實際上，這并非個例，在采訪中，不少經(jīng)紀(jì)人表示，4月份購房者的心態(tài)在悄然發(fā)生變化，看到各方面中意的房源才會選擇簽約，較為理性。

隋曉東為北京中原萬柳區(qū)域蜂鳥家園門店的店長，在他印象里，目前的購房者都較為理性，“比如今年家有小孩需要入學(xué)報名的購房者，5月5日就需要用房本登記入學(xué)了，但到了4月中旬，他們還在篩選房源，全程沒有感覺到他們著急，不同于往年，這也從側(cè)面反映出購房人對于樓市沒有漲價的預(yù)期和擔(dān)心，用得著就買，用不著也不會去關(guān)注?！?/p>

北京中原萬柳區(qū)域萬泉新新門店的店長安潞潞也表示，現(xiàn)在不著急用房的客戶選擇了觀望，而業(yè)主方面，由于之前市場成交量較大的原因，也不愿意降價，因此導(dǎo)致了目前市場出現(xiàn)了一些博弈的情況。

有類似感受的還有陳貴勛。他是北京中原五棵松區(qū)域紫金長安門店的店長，在4月門店成交的二手房買賣中，有一單令其印象深刻：購房者之前觀望了近兩年，其間通過經(jīng)紀(jì)人看了幾十套房子，其中有幾套房子都進(jìn)入了買賣雙方的談判階段，但最終都因為各種原因沒有簽約，4月份，門店經(jīng)紀(jì)人幫他找到了一套戶型、樓層都滿意的房子，才最終選擇簽約。

帶看節(jié)奏放緩，市場熱度有所回落

在市場觀望氛圍帶動下，不少經(jīng)紀(jì)人反饋，片區(qū)內(nèi)的成交量有所下降。據(jù)麥田房產(chǎn)世紀(jì)城東區(qū)的區(qū)域經(jīng)理譚月琴介紹，由于4月份購房者不追漲，交易量銳減，部分高價房源有價無市，因此，一部分業(yè)主又開始將價格回調(diào)，慢慢降至合理價位后陸續(xù)出現(xiàn)成交。因此，整體來看，4月份交易量減半，庫存量增大、去化變慢，與此同時，購房者“下定”速度慢，觀望情緒較濃。

大紅門商圈方面，二手房成交量也下降明顯。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)珠江駿景東店商圈經(jīng)理江泉水分析稱，2-4月份，買賣雙方的博弈此消彼長。3月份主流成交戶型的賣方明顯“硬氣”，部分買方出現(xiàn)追漲趨勢。到了4月份，又漸漸“五五開”，再逐步轉(zhuǎn)為業(yè)主弱勢。價格方面，春節(jié)后受成交量猛增以及部分區(qū)域價格上行的影響，北京整體掛牌量也升至高位，這也在一定程度上決定了價格適度回落的必然性。

新宮商圈也不例外。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)南庭新苑店的店長張超群介紹，3月份經(jīng)紀(jì)人帶看幾乎忙不過來，復(fù)看也比較多，能明顯感覺出客戶的購買意向比較高，成交量較大、周期短；而4月份則沒有那么緊張，節(jié)奏慢了下來，“部分置換買家沒有找到合適的房源，導(dǎo)致其要出售的房子也不能簽約，怕有太大波動，影響下一步計劃，這可能與3月份成交房源較多有關(guān)，一些合適的房源沒有來得及下手就沒有了?！?/p>

魯谷遠(yuǎn)洋山水片區(qū)的熱度也有所下降。據(jù)麥田房產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水區(qū)的區(qū)域經(jīng)理連傳豹介紹，4月份區(qū)域二手房市場成交速度有所減緩，帶看量也如此。此外，購房者看房時間以及做決定周期都有所拉長，對價格預(yù)期則有所降低。

值得一提的是，今年受政策推動影響，不少片區(qū)的改善型換房客群較多，甚至達(dá)到了區(qū)域市場的歷史新高，由此導(dǎo)致改善型戶型較受購房者青睞。比如在大紅門商圈，據(jù)江泉水介紹，一位購房者一直關(guān)注著珠江駿景的大三居，因為有二孩，家人也較多，所以比較傾向于176平方米的大平層，不過，由于其原來房子出售速度較慢，錯過了兩套同戶型心儀的房子，最終她還是選擇加價50萬元，購買了一套新登記的三居室，“而同小區(qū)的另一套一居室卻兩次降價，都低于去年價格了，賣方較為著急，好在最終成功賣出去了，真可謂冰火兩重天?！?/p>

4月北京二手住宅網(wǎng)簽13928套

經(jīng)歷了2、3月份的成交快速上漲之后，4月份北京二手房市場回歸理性。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，較3月份的22192套下降明顯，與去年同期基本持平。4月上半月市場回落態(tài)勢延續(xù)，到下半月基本回歸至常態(tài)水平，進(jìn)入平穩(wěn)運行階段。

在市場熱度下降的同時，各方預(yù)期也較前期有所回落。隨著春節(jié)后市場逐步出清，需求端的觀望情緒也開始滋生。對此，北京鏈家研究院分析師冷會指出，這背后的原因主要有兩方面，一是買賣雙方預(yù)期差距拉大，共識難以達(dá)成；二是前端需求減少引發(fā)置換鏈條穩(wěn)定性下降，進(jìn)而導(dǎo)致部分改善型需求入市策略趨于保守。綜合來看，當(dāng)前市場已基本回歸常態(tài)。

麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，4月份北京二手房成交量下滑，一是因為“小陽春”過后，需求正常回落，二是今年“小陽春”前期積壓購房需求較多，成交量創(chuàng)下近年新高，使得4月份成交量回調(diào)比較明顯。

價格方面，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，4月份北京主要城區(qū)二手住房價格走勢總體平穩(wěn)，全市成交均價波動主要受結(jié)構(gòu)性因素影響。從成交結(jié)構(gòu)上看，隨著相關(guān)需求的陸續(xù)釋放，中心城區(qū)成交占比在3月份基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價出現(xiàn)小幅下降。

從二手房掛牌均價來看，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月份北京二手房掛牌均價維持平穩(wěn)，業(yè)主對市場的預(yù)期整體比較穩(wěn)定；但另一方面，4月份二手房議價空間和3月份相比擴(kuò)大0.23個百分點，對于一些著急成交的業(yè)主來說，在4月份愿意用更多的價格讓步來換取成交。此外，由于成交放緩，雖然新增掛牌房源量有所減少，但4月份總體二手房掛牌房源量仍繼續(xù)增加，比3月份增加4.5%。

展望：預(yù)計5月二手房市場維持平穩(wěn)

值得一提的是，政策方面，北京3月底啟動了存量住房交易“帶押過戶”等。不過，從實際效果來看，這些政策暫時對買賣雙方?jīng)]有明顯影響。

在此背景下，展望接下來的市場，江泉水分析稱，預(yù)計5月份市場會略好于4月份。經(jīng)過4月份市場的轉(zhuǎn)折，預(yù)計有一些想出售房子的業(yè)主，會更加務(wù)實、理性，成交量也可能緩慢恢復(fù)。

譚月琴也表示，經(jīng)歷一個月的博弈，隨著業(yè)主價格預(yù)期的合理回落，預(yù)計5月份成交量會有所提高，價格方面依然會比較平穩(wěn)，但會越來越體現(xiàn)“一房一價”，同片區(qū)同小區(qū)的房子，價格也會有較大差距，購房者依然不會追漲，但遇到品質(zhì)符合自己要求、價格又合理的房子，也會迅速入手。

對于5月份的市場行情，也有不少經(jīng)紀(jì)人預(yù)計，市場較4月份不會有太大改善，依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

麥田房產(chǎn)分析，進(jìn)入4月份以后，購房者心態(tài)更加平穩(wěn)，隨著掛牌量的持續(xù)增加，業(yè)主需要合理定價才能加快成交，但整體來看，在政策維持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計5月份北京二手房市場將維持平穩(wěn)發(fā)展。冷會也指出，由于成交節(jié)奏放緩，買賣雙方博弈加劇，未來一段時間市場發(fā)展基調(diào)仍將以穩(wěn)為主。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 李銘