4月21日，最高人民法院公開發(fā)布了關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)。

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最高法于近期公布了《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）。根據(jù)相關(guān)批復(fù)內(nèi)容，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這意味著最高法支持爛尾樓業(yè)主退款。多位受訪業(yè)內(nèi)人士指出，“保交樓”事件將進(jìn)入到深水區(qū)階段，最高院的此次批復(fù)將為后續(xù)的強(qiáng)制執(zhí)行及房企破產(chǎn)做準(zhǔn)備。此次規(guī)定基于河南保交樓事件做出了相關(guān)受償權(quán)的規(guī)定，但對各地解決爛尾樓事件具有積極的指導(dǎo)意義。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，（有了最高法的支持）當(dāng)爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時候，購房人要求返還購房款的請求權(quán)就優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

獲最高法支持！購房者有權(quán)要求交付所購房屋

《批復(fù)》指出，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

資深金融監(jiān)管專家周毅欽認(rèn)為，購房者的房屋交付請求權(quán)可以優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和銀行等享有的抵押權(quán)，具有比建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)更加優(yōu)先的“最優(yōu)先效力”。

王玉臣指出，近年來爛尾樓比比皆是，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風(fēng)險。在司法實踐中，雖然主流觀點認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是沒有明確的規(guī)定。因此實務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業(yè)主的權(quán)利并沒有得到有效保護(hù)。

“此次《批復(fù)》中所謂支付全部價款的概念，不僅局限于銀行購房者以全款購房。”王玉臣表示，購房者貸款買房，實際上是銀行已將購房全款支付給了開發(fā)商，因此亦屬于全款支付，享受全款支付的待遇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，購房者按揭貸款視為全額交付購房款，但期間的按揭貸款不能出現(xiàn)斷供。

此外，此次最高院為保護(hù)購房者居住利益而作出的例外規(guī)定，僅限于“商品房”，不包括寫字樓、商鋪、廠房等其他房產(chǎn)。

周毅欽認(rèn)為，所謂“居住為目的”，參考《九民紀(jì)要》的解釋，即在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋”或者“商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的”，都可以理解為符合“名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定。

爛尾樓業(yè)主可退款！律師：實踐中可能有無法得以有效執(zhí)行的可能

《批復(fù)》還將“最優(yōu)先效力”推及至“購房款返還請求權(quán)”上。《批復(fù)》指出，“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《批復(fù)》對購房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護(hù)問題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領(lǐng)域，要優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益。不過，在退款時，需要認(rèn)定房屋工程確實持續(xù)爛尾、且已經(jīng)沒有交付的條件。

王玉臣指出，當(dāng)爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時候，購房人要求返還購房款的請求權(quán)就優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的。

北京市廣盛律師事務(wù)所主任、高級合伙人翟浩杰表示，批復(fù)規(guī)定的是“房屋不能交付且無實際交付可能的情況下”，爛尾樓并不必然能夠達(dá)到“房屋不能交付且無實際交付可能”的條件。實踐中，要看法院怎么認(rèn)定。只有達(dá)到這一條件，才能適用該批復(fù)相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，一旦達(dá)到這一條件，則可能面臨開發(fā)商資金鏈斷裂、無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行且已完成的在建工程變現(xiàn)困難的極端情形，存在商品房消費者價款返還請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)得到判決書、裁決書等生效法律文書支持但事實上無法得以有效執(zhí)行的可能。

爛尾樓退款后 如何操作購房者的貸款？

購房者若要求返還購房款，通過銀行按揭貸款的購房者又應(yīng)如何操作？

王玉臣認(rèn)為，銀行按揭貸款合同與購房合同是兩份獨立的合同，不可混為一談。但可與此前發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》聯(lián)合起來看，購房者可通過訴訟的形式，要求開發(fā)商處理后期貸款。

根據(jù)上述司法解釋，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。同時，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

翟浩杰指出，實踐中，商品房消費者在請求解除商品房買賣合同時，通常一并請求解除商品房抵押貸款合同，法院經(jīng)審理認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解除商品房買賣合同的，一并判決解除商品房抵押貸款合同，對于商品房消費者已支付給開發(fā)商的購房款、已償還銀行的貸款本金及利息，判決開發(fā)商償還或賠償，對于商品房消費者未償還給銀行的貸款本金及利息，判決開發(fā)商直接償還給銀行。

此外，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，銀行不要以為抵押了在建房產(chǎn)就萬事大吉了，購買者比銀行抵押權(quán)優(yōu)先，所以銀行應(yīng)在貸前加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的盡職調(diào)查，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商合作。