REITs產(chǎn)品發(fā)行成為近期資本市場(chǎng)重頭戲，也是基金歷史上較為罕見的采取了詢價(jià)環(huán)節(jié)。5月26日陸續(xù)披露的詢價(jià)結(jié)果公告，揭開了此次發(fā)行受機(jī)構(gòu)追捧程度。

據(jù)記者發(fā)現(xiàn)，目前首批9只產(chǎn)品對(duì)外公告完成網(wǎng)下投資者詢價(jià)，確認(rèn)最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格，對(duì)外正式發(fā)布基金發(fā)售公告，將于5月31日正式對(duì)公眾投資者發(fā)售。

9只產(chǎn)品最終定價(jià)出爐

合計(jì)募集規(guī)模達(dá)到314.03億

相關(guān)公告顯示，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園9只公募REITs最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別為2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

根據(jù)公告，公募REITs認(rèn)購(gòu)價(jià)格不高于剔除不符合報(bào)價(jià)后網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)的孰低值。

9只產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)價(jià)格位于各自詢價(jià)區(qū)間的30%至70%分位數(shù)之間，其中，普洛斯、浙江杭徽的認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別位于詢價(jià)區(qū)間的33.93%、36.26%，是目前公布認(rèn)購(gòu)價(jià)格的公募REITs中，位于詢價(jià)區(qū)間分位數(shù)較低的兩只產(chǎn)品，鹽港REIT、東吳蘇園、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園4只公募REITs的認(rèn)購(gòu)價(jià)格位于詢價(jià)區(qū)間分位數(shù)高于60%。

9只公募REITs合計(jì)募集金額為314.03億元，其中，由平安基金擔(dān)任管理人的廣州廣河REITs預(yù)計(jì)募集金額達(dá)到91.14億元，是目前已公布募集金額的公募REITs中最多的一只，普洛斯REITs預(yù)計(jì)募集金額也達(dá)到58.35億元

根據(jù)最終確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格及發(fā)售份數(shù)，。

全部產(chǎn)品超額認(rèn)購(gòu)

平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超7倍

這一次發(fā)行最令市場(chǎng)關(guān)注的是機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)火爆。從目前詢價(jià)結(jié)果來看，私募基金，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、券商的資管機(jī)構(gòu)均有參與，已經(jīng)披露的9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超比例認(rèn)購(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首創(chuàng)水務(wù)、平安廣河、首鋼綠能這8只公募REITs最終網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要數(shù)蛇口產(chǎn)園，整體認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為15.31倍(剔除無效報(bào)價(jià)后的所有網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù))。

事實(shí)上，此次公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)披露了2個(gè)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，以張江REIT為例，此次發(fā)售剔除無效報(bào)價(jià)后剩余報(bào)價(jià)擬認(rèn)購(gòu)總量為157,450萬份，整體擬認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的 10.07倍。而剔除掉一些低價(jià)未入圍的投資者之后，張江REIT網(wǎng)下發(fā)售提交了有效報(bào)價(jià)的投資者數(shù)量為31家，管理的配售對(duì)象個(gè)數(shù)為55個(gè)，有效擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為138,430萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的8.85倍。

據(jù)一位相關(guān)行業(yè)人士表示，此次REITs發(fā)行，從最開始產(chǎn)品發(fā)行前路演以及在近期發(fā)售過程來看，銀行理財(cái)子公司、私募基金、保險(xiǎn)資管等機(jī)構(gòu)參與熱情非常高，主動(dòng)前來咨詢的情況非常多。“投資者對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)可度還是比較高的，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格和數(shù)量都超出預(yù)期，比預(yù)期中火爆。”

私募、券商資管、公募專戶、保險(xiǎn)積極參與

這9只產(chǎn)品的發(fā)售公告揭開此次投資者的報(bào)價(jià)情況，市場(chǎng)各方的參與力度均不小，私募、券商資管、保險(xiǎn)資管等都涌入其中。

目前來看，參與REITs的配售對(duì)象類型主要有六類：機(jī)構(gòu)自營(yíng)投資賬戶、保險(xiǎn)資金證券投資賬戶、基金公司或者資管子公司的專戶產(chǎn)品、集合信托計(jì)劃、私募基金、證券公司集合資產(chǎn)管理計(jì)劃。也有少數(shù)的QFII投資賬戶參與，如鼎暉投資咨詢新加坡有限公司-南暉基金，就參與了博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。還有少數(shù)有證券公司集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或者證券公司單一資產(chǎn)管理計(jì)劃參與。

從參與數(shù)量來看，基本首批產(chǎn)品都有40次以上的報(bào)價(jià)，多的則超過100多次。這次參與最多的是博時(shí)招商蛇口的項(xiàng)目，有116次申報(bào)價(jià)格，可以看出此次REITs受到市場(chǎng)關(guān)注程度。

此次比較受到關(guān)注的是私募參與力度較大。從發(fā)售公告披露來看，私募的積極性非常高，上海石峰資產(chǎn)管理有限公司旗下多只產(chǎn)品都參與此次多只REITs的發(fā)行詢價(jià)，以參與富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)為例，就提出多次報(bào)價(jià)。此外，該公司還參與了平安廣州交投廣河高速公路、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速等產(chǎn)品。私募中還有上海保銀投資、杭州隧玖資管等多家機(jī)構(gòu)也有參與詢價(jià)。

此外，券商資管的興趣也很濃厚，如東興證券、銀河證券等等都有參與?；鸸緦舢a(chǎn)品也有較大力度參與。事實(shí)上，此前基金君就發(fā)現(xiàn)有有資管機(jī)構(gòu)已經(jīng)備案了基礎(chǔ)設(shè)施集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，等待公募REITs發(fā)行的“發(fā)令槍”響第一時(shí)間參與。而這個(gè)產(chǎn)品的主要資金就是來自于銀行理財(cái)子公司，顯示出這類機(jī)構(gòu)的熱情。

“一些機(jī)構(gòu)客戶希望參與投資公募REITs，但不知道買哪只合適，因此選擇投資集合資管計(jì)劃參與，通過專業(yè)投資機(jī)構(gòu)做公募REITs的大類資產(chǎn)配置，避免單個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)盡調(diào)、單獨(dú)上會(huì)的繁瑣。”一位基金公司人士稱。

還有基金公司人士表示，公募REITs上市IPO階段需要詢價(jià)，詢價(jià)前需要研究公募REITs的估值，只有在有效報(bào)價(jià)范圍之內(nèi)才能中標(biāo)。一套詢價(jià)系統(tǒng)的價(jià)格要兩三百萬，部分銀行理財(cái)子公司缺乏人手，也不想再單獨(dú)購(gòu)買詢價(jià)系統(tǒng)，因此會(huì)通過委外的形式參與公募REITs投資。

博時(shí)基金表示，從詢價(jià)情況來看，首批公募REITS投資人的結(jié)構(gòu)是比較多元化的，包括券商自營(yíng)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，公募基金，銀行理財(cái)子，私募基金等等。其中也有合格境外機(jī)構(gòu)投資者參與到蛇口產(chǎn)園的網(wǎng)下報(bào)價(jià)。

創(chuàng)金合信也表示，后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)維持著復(fù)蘇向好的大趨勢(shì)，REITs作為與大環(huán)境高度契合的一種全新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，自然會(huì)受到資本市場(chǎng)的高度關(guān)注和追捧，因此此次網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)異?；鸨不痉项A(yù)期。

“此次我們公司參與網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)，主要是基于我司部分客戶的專戶資管計(jì)劃的投資需求。因此，在選擇認(rèn)購(gòu)標(biāo)的時(shí)，肯定是要充分圍繞客戶需要來確定。為此，我們針對(duì)9只產(chǎn)品的特點(diǎn)做了比較充分的分析，并根據(jù)客戶的資金體量、投資偏好，做出投資決定。”創(chuàng)金合信基金表示。

此外，創(chuàng)金合信表示，REITs產(chǎn)品主要有幾方面特性：(1)風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股債之間;(2)產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品，展現(xiàn)出了不同的收益曲線特點(diǎn);(3)可以通過二級(jí)市場(chǎng)上市交易。這些特點(diǎn)很好地彌補(bǔ)了過往我國(guó)金融產(chǎn)品的一些短板，因此對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說特別具有吸引力。在過去的溝通調(diào)研中，我們了解到諸多理財(cái)子公司、險(xiǎn)資、券商、私募基金等都表達(dá)出對(duì)REITs產(chǎn)品強(qiáng)烈的興趣，這與當(dāng)前的認(rèn)購(gòu)情況也是基本相符的。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次參與較多的明顯是私募機(jī)構(gòu)、券商資管等，可能有些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與需要走流程較長(zhǎng)，未來可能這類機(jī)構(gòu)也會(huì)布局力度較大。

5月31日開啟公眾投資者認(rèn)購(gòu)

發(fā)售時(shí)間僅兩三天

根據(jù)發(fā)售時(shí)間安排，在順利完成網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)之后，首批公募REITs將在5月31日啟動(dòng)公眾投資者認(rèn)購(gòu)，從基金發(fā)售公告上看，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園5只公募REITs面向公眾投資者的募集時(shí)間只有5月31日-6月1日短短兩天時(shí)間，浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)4只公募REITs面向公眾投資者則有3天募集時(shí)間，為5月31日至6月2日。

不過經(jīng)過大比例戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)之后，首批公募REITs面向公眾投資者募集的份額均不多，例如浙江杭徽REITs的公眾初始發(fā)售份額為19277376份，僅占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售份額的15.00%。其他公募REITs面向公眾投資者發(fā)售的份額也多數(shù)占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售份額20%左右。

根據(jù)認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算，9只公募REITs面向公眾投資者的初始發(fā)售金額合計(jì)大概在20億元左右，擬募集金額最多的廣州廣河REITs面向公眾投資者的銷售金額也不到5個(gè)億。

若是公開發(fā)售火爆，不排除首批公募REITs出現(xiàn)末日比例配售的情形，而若是公眾發(fā)售部分認(rèn)購(gòu)不足，可以回?fù)芙o網(wǎng)下投資者。

公眾投資者可以通過場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可以通過券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)方式，而從投資門檻上看，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)是1000元為最低認(rèn)購(gòu)門檻，深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)是1000份為最低認(rèn)購(gòu)門檻，而每只公募REITs場(chǎng)外的最低認(rèn)購(gòu)門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認(rèn)購(gòu)時(shí)要看清楚相關(guān)規(guī)定。

最后值得一提的是，公募REITs成立之后不再開放申購(gòu)及贖回，只能通過二級(jí)市場(chǎng)買賣，屆時(shí)需要注意基金的折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。